Ilegalidade na cobrança da Taxa SATI (Serviços de Assessoria Técnico-Imobiliária)

Quando alguém adquire um imóvel na planta, ou já pronto, mas diretamente da construtora, geralmente se depara com a cobrança de um determinado valor (geralmente 0,8% do valor do negócio e já embutido no preço) a título de Taxa de Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária (Taxa SATI). As construtoras alegam que referida importância se deve ao pagamento de honorários profissionais relacionada aos serviços jurídicos inerentes ao respectivo negócio, como por exemplo, redação do contrato.

Resta saber se essa Taxa SATI deve ser mesmo paga pelo adquirente do imóvel.

Na maioria das vezes, o adquirente do imóvel sequer tem conhecimento desses “serviços jurídicos” (ofensa ao art. 30 do CDC), pois é na hora de assinar o contrato de compra e venda, e efetuar o pagamento, que é surpreendido com a referida cobrança. Nesse momento o representante da construtora pede que os cheques sejam separados. Isto, por si só, já deixa claro que não se trata de um serviço voluntariamente contratado e pretendido pelo cliente, sendo, na verdade, uma contratação casada com a compra do imóvel e imposta pelo vendedor.

É certo que as pessoas são livres para, querendo, contratarem serviços advocatícios com o objetivo de acompanharem a negociação imobiliária que estão realizando. Isto, entretanto, não significa que tal tipo de contratação é obrigatória e pode ser imposta pela construtora, que inclusive é quem “escolhe” os advogados.

O que ocorre, na verdade, é que o contrato de compra e venda do imóvel é redigido pelo corpo jurídico contratado pela construtora, sendo que inegavelmente tais contratos buscam atender mais os interesses desta; porém, os custos desses serviços jurídicos, apesar de interessarem à construtora, são repassados ao comparador do imóvel, que, como já dissemos, geralmente nem sabe do que se trata.

O artigo 39, I, do Código de Defesa do Consumidor é expresso ao proibir que qualquer fornecedor condicione a venda de um produto ou serviço à venda de outro produto ou serviço. Assim, as construtoras não podem exigir que os seus clientes, ao adquirirem um imóvel, também contratem o serviço de assessoria técnico-imobiliária e paguem pelo mesmo. A contratação desses serviços deve ser facultativa, ou seja, só se assim o comprador desejar, podendo, inclusive, optar pelos serviços de outro advogado, que seja de sua confiança.

Não são poucos, nem raros, os casos em que essa cobrança é discutida na Justiça. No Estado de São Paulo é firme o entendimento de que a cobrança dessa Taxa SATI é ilegal quando além de o comprador não ter sido esclarecido do que se trata, também foi obrigado à respectiva contratação. Nessas hipóteses, o Poder Judiciário tem determinado às construtoras que devolvam os valores pagos, sendo que em alguns casos essa devolução deve ser feita em dobro (art. 42, p.ún., CDC).

Para que essa Taxa SATI seja considerada legítima, além da necessidade de haver um contrato em separado e específico sobre tais serviços jurídicos, constando todas as cláusulas que são pertinentes, essa contratação jamais poderá ser obrigatória, pois tipifica a “venda casada”. Com efeito, o artigo 31 do Código de Defesa do Consumidor determina que “a oferta e apresentação de produtos ou serviços devem assegurar informações corretas, claras, precisas, ostensivas e em língua portuguesa sobre suas características, qualidades, quantidade, composição, preço, garantia, prazos de validade e origem, entre outros dados, bem como sobre os riscos que apresentam à saúde e segurança dos consumidores.”

Em resumo, raros são os casos em que a Taxa SATI é legítima. Na grande e esmagadora maioria das vezes o adquirente terá direito de não ser obrigado a pagar pela mesma, e se o for, poderá ingressar em juízo pleiteando sua devolução, que dependendo do caso, deverá ser feita pela construtora em dobro.

CARLOS ALBERTO DEL PAPA ROSSI

Advogado, consultor imobiliário, pós-graduado em Direito Tributário (PUC/SP), pós-graduado em Direito Processual Civil (PUC/SP), MBA com ênfase em Direito Empresarial (FGV/SP), Extensão Universitária em Direito Imobiliário (FMU), autor do livro “Introdução ao Estudo das Taxas” e de artigos publicados em revistas especializadas.