Retenção de valores pelas construtoras no caso de extinção da relação contratual
AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. INICIATIVA DO DEVEDOR. DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. SÚMULA 07/STJ. PERDA DO SINAL. IMPOSSIBILIDADE. ARRAS CONFIRMATÓRIAS.
1. A jurisprudência desta Corte Superior prega ser possível a resilição contratual do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, quando ele não possuir mais condições econômicas para arcar com o pagamento das prestações pactuadas com a
promitente-vendedora (construtora ou incorporadora), mormente se estas se tornarem excessivamente onerosas.
2. A resolução unilateral, nesses casos, enseja a restituição das parcelas pagas pelo promissário-comprador, mas não em sua totalidade, haja vista a incidência de parcela de retenção para fazer frente ao prejuízo causado com o desgaste da unidade imobiliária e as despesas com administração, corretagem, propaganda e outras congêneres suportadas pela empresa vendedora.
3. Se o Tribunal de origem fixou o percentual de retenção com base na razoabilidade, examinando, para tanto, o acervo fático e probatório dos autos, alterar tal entendimento encontra óbice na Súmula 07 do STJ.
4. O arrependimento do promitente comprador só importa em perda do sinal se as arras forem penitenciais, não se estendendo às arras confirmatórias.
5. A questão atinente à revisão da distribuição dos ônus sucumbenciais, para se chegar à hipótese de sucumbência recíproca ou de decaimento mínimo de algum litigante, envolve ampla análise de questões de fato e de prova, consoante as peculiaridades de cada caso concreto, o que é inadequado na via especial, nos termos do enunciado 7 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça.
6. Agravo regimental não provido.
(STJ – 3ªT., AgRg no Ag nº 717.840/MG – Rel. Min. Vasco Della Giustina, DJe 21.10.2009)
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO MEDIANTE ENTREGA DE CARTA DE CRÉDITO PARA COMPRA DE IMÓVEL DE PROPRIEDADE DA CONSTRUTORA. ABUSIVIDADE. AGRAVO REGIMENTAL NÃO-PROVIDO.
1. Compra e venda de imóvel. Distrato. Carta de crédito: a jurisprudência deste STJ considera abusivo o distrato do contrato de compra e venda de imóvel realizado mediante a entrega de carta de crédito a ser utilizado para aquisição de imóvel da mesma construtora. O adquirente tem direito a devolução, em espécie, dos valores pagos com a retenção de 25% em favor da empresa.
2. Agravo regimental improvido.
(STJ – 4ª T., AgRg no REsp nº 525.444/MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 20.04.2009)
CIVIL E PROCESSUAL. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. DESISTÊNCIA DOS ADQUIRENTES. PENALIZAÇÃO CONTRATUAL. SITUAÇÃO PECULIAR. OCUPAÇÃO DA UNIDADE POR LARGO PERÍODO. USO. DESGASTE. CDC. ELEVAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO.
I. Consoante a jurisprudência do STJ, é possível aos adquirentes de imóvel em construção a desistência da compra sob alegação de insuportabilidade do pagamento das prestações, situação em que se reconhece, por outro lado, direito da empresa empreendedora à retenção de parte da quantia paga, a fim de se ressarcir das despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem na alienação. Precedentes do STJ que fixam o percentual em 25% (2ª Seção, EREsp n. 59.870/SP, Rel. Min. Barros Monteiro, unânime, DJU de 09.12.2002; 4ª Turma, REsp n. 196.311/MG, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, unânime, DJU de 19.08.2002; 4ª Turma, REsp n. 723.034/MG, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, unânime, DJU de 12.06.2006, dentre outros).
II. Caso, todavia, excepcional, em que ocorreu a desistência, porém já após a entrega da unidade aos compradores e o uso do imóvel por considerável tempo, a proporcionar enriquecimento injustificado se não reconhecida à construtora compensação mais ampla, situação que leva a fixar-se, além da retenção aludida, uma extensão desta, até o limite da cláusula penal contratualmente estabelecida, a ser apurada em liquidação de sentença.
III. Recurso especial conhecido em parte e parcialmente provido.
(STJ – 4ª T., REsp nº 474.388/SP, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, DJ 08.10.2007, p. 286)
RESCISÃO DE CONTRATO - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA - RETENÇÃO DE PERCENTUAL DO VALOR A SER DEVOLVIDO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR - DESCABIMENTO - RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO - Na promessa de compra e venda de imóvel, não se há de cogitar em retenção, pela construtora, de parte do valor pago pelo adquirente, quando a mesma der causa à rescisão do contrato.
(TJ/MG – 16ª C. Cív., Ap. Cív. nº 457.885-4, Rel. Des. Mauro Soares de Freitas, julg. 11.05.2005)
RESCISÃO CONTRATUAL - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - IMÓVEL NÃO ENTREGUE AO PROMITENTE COMPRADOR - DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS DEVIDAS RETENÇÃO PELO PROMITENTE VENDEDOR DE 10% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO - DECISÃO MANTIDA - RECURSO IMPROVIDO - Rescindido o contrato de promessa de compra e venda, impõe-se a restituição das parcelas pagas, ainda que para a inexecução não tenha concorrido o promitente vendedor, admitindo-se, todavia, a retenção de parte das prestações pagas, como penalidade por descumprimento parcial da obrigação assumida e compensação dos prejuízos.
(TJ/MG – 16ª C. Cív., Ap Cív. nº 2.0000.00.481014-0/000, Rel. Des. Sebastião Pereira de Souza, julg. 10.08.2005)
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - IMÓVEL - INADIMPLEMENTO POR CULPA DA COMPRADORA - RESCISÃO CONTRATUAL -RETENÇÃO DE 10% (DEZ POR CENTO) SOBRE AS PRESTAÇÕES PAGAS - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - MAJORAÇÃO.
1. O julgador possui autorização legal para proceder à redução do percentual estipulado a título de cláusula penal para patamar justo, com o objetivo de evitar o enriquecimento ilícito de uma das partes contratantes e o prejuízo da outra.
2. Tendo o imóvel voltado ao patrimônio da construtora, sem que tenha usufruído a promitente-compradora, por porque à época em construção, afigura-se justa a fixação do percentual de 10% (dez por cento) sobre as prestações pagas, incluído nesse valor o sinal dado, a título de cláusula penal compensatória por rescisão contratual decorrente de inadimplemento da compradora.
3. Havendo condenação, deve incidir a regra do artigo 20, §3º, do CPC no tocante à fixação dos honorários advocatícios.
4. Recurso da ré improvido
5. Recurso da autora parcialmente provido.
(TD/DF – 4ª T. Cív., Ap. Cív. nº 2002 01 1 032672-6, Re. Des. Cruz Macedo, julg. 25.08.2003)
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR. FALTA DE CONDIÇÕES ECONÔMICAS PARA SUPORTAR O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR PAGO.
Admite-se a possibilidade de rescisão do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel. Havendo desistência contratual, as partes devem ser reconduzidas ao status quo ante, assistindo ao comprador desistente o direito de obter a restituição de toda a quantia repassada à cooperativa, abatendo-se somente porcentagem a título de cláusula penal compensatória. A porcentagem de 10% sobre o valor integral do imóvel, estabelecida em contrato para o caso de rescisão contratual, mostra-se excessivamente onerosa ao comprador, devendo ser diminuída para 10% (dez por cento) sobre o valor efetivamente pago, sendo este percentual razoável para ressarcir a construtora pelos prejuízos ocasionados com a extinção prematura do contrato. Apelo conhecido e não provido.
(TJ/DF – 6ª T. Cív., Ap. Cív. nº 20040110875463, Rel. Des. Ana Maria Duarte Amarante, julg. 11.04.2005)
Compromisso de venda e compra - Unidade condominial a ser construída - Promissária-compradora tem legitimidade para postular a resolução do compromisso por mera desistência do negócio - Recurso provido, para julgar a ação procedente, com a devolução do valor recebido, corrigido de cada desembolso e juros da mora -Retenção de 10% para cobrir despesas administrativas - Sentença reformada.
(TJ/SP – 10ª C. Dir. Priv., Ap. Cív. nº 153 315 4/4-00, Rel. Des. Octávio Helene, julg. 05.06.2007)
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO DOS PROMISSÁRIOS COMPRADORES. RESCISÃO CONTRATUAL. REDUÇÃO DO PERCENTUAL DA PENA CONTRATUAL. APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E DO ARTIGO 924 DO CÓDIGO CIVIL. RECURSO IMPROVIDO.
- A cláusula penal inserta na promessa de compra e venda firmada entre as partes, como pré-fixação de perdas e danos, não pode, em hipótese alguma, ser fonte de enriquecimento indevido por parte da construtora. Assim, se houve cumprimento parcial da obrigação por parte dos promissários compradores, os quais nem sequer chegaram a tomar posse do imóvel, revela-se satisfatória a redução da pena contratualmente prevista de perda de 70% dos valores pagos, para 20%.
- Afigura-se perfeitamente lícito inserir as partes de contrato de promessa de compra e venda de imóvel para entrega futura, na definição de consumidor e fornecedor, nos termos do Código de Defesa do Consumidor, o qual em momento algum exige que o bem adquirido seja para entrega imediata.
(TJ/SC – 2ª C. Cív., Ap. Cív. nº 99.002319-2, Rel. Des. Sérgio Roberto Baasch Luz, julg. 29.10.2001)
APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. 1. MULTA CONTRATUAL. CLÁUSULA QUE A PREVÊ MONTANTE DE 20% SOBRE O VALOR TOTAL DO IMÓVEL. LIMITAÇÃO PARA 20% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.
1. Rescindida a promessa de compra e venda de imóvel, deve-se limitar a 20% a retenção pelo promitente vendedor das prestações pagas, a título de multa contratual, em detrimento do percentual de 20% sobre o valor total do imóvel.
2. DEVOLUÇÃO PARCELADA DOS VALORES PAGOS. IMPOSSIBILIDADE. A devolução parcelada dos valores pagos demonstra-se abusiva e ilegal, ofendendo os princípios atinentes à legislação consumerista. Ademais, esse valor alcançado pelo promitente comprador já se integrou ao patrimônio da empresa responsável pelo empreendimento, tendo sido investido e gerado lucro, nada justificando que a devolução ocorra de forma parcelada.
3. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. COMPENSAÇÃO. POSSIBILIDADE. Havendo sucumbência recíproca, mostra-se possível a compensação dos honorários, na medida em que o artigo 23 da Lei 8.906/94 não revogou o artigo 21 do Código de Processo Civil. Súmula nº 306 do STJ. Apelação parcialmente provida. Unânime.
(TJ/RS – 18ª C. Cív., Ap. Cív. nº 70014801153, Rel. Des. Pedro Celso Dal Pra, julg. 11.05.2006)
* Ementas selecionadas por Carlos Alberto Del Papa Rossi
