Locatário preterido no direito de compra - Necessiade de Registro do Contrato de Locação
CIVIL. LOCAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. INOBSERVÂNCIA DO DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO. ART. 33 DA LEI 8.245/91. DESNECESSIDADE DA PRÉVIA AVERBAÇÃO DO CONTRATO PARA REQUERER-SE PERDAS E DANOS.
1. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível.
2. A averbação do contrato de locação é indispensável para que o direito de preferência revista-se de eficácia real e permita ao inquilino haver para si o imóvel locado e vendido.
3. A inobservância do direito de preferência permite ao locatário pleitear perdas e danos pelos prejuízos econômicos sofridos, ainda que o contrato locatício não tenha sido averbado junto à matrícula do imóvel locado.
4. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, provido.
(STJ – 3ªT., REsp nº 1216009/RS – Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 27.06.2011)
CIVIL. LOCAÇÃO. ALIENAÇÃO DO IMOVEL. DIREITO DE PREFERENCIA. AO INQUILINO, COM CONTRATO DE LOCAÇÃO AVERBADO COM MAIS DE TRINTA DIAS DA ALIENAÇÃO DO IMOVEL LOCADO, SEM QUE TENHA SIDO NOTIFICADO PARA EXERCER A PREFERENCIA, CABE O DIREITO DE HAVER PARA SI O IMOVEL, DEPOSITANDO O PREÇO E AS DESPESAS DO ATO DE TRANSFERENCIA, CONTANTO QUE O REQUEIRA EM SEIS MESES DO REGISTRO DO MESMO ATO NO REGISTRO DE IMOVEIS.
(STJ – 3ªT., REsp 15587/SP, Rel. Min. Dias Trindade, Dj 23.03.1992)
“LOCAÇÃO. COMPRA E VENDA. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO. ADJUDIÇÃO. NECESSIDADE DE REGISTRO DO CONTRATO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS.
1. Consoante pacífica jurisprudência desta Corte, a exigência de registro do contrato de locação no Cartório de Imóveis (Lei de Locação, art. 33) é requisito essencial ao exercício do direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel locado. Ausente esta exigência legal, o locatário preterido não terá direito à adjudicação do bem alienado.
2. Recurso Especial não provido.”
(STJ – 5ª T., REsp nº 242.201/RO, Rel. Min. Edson Vidigal, DJ 16.06.2000, p. 196)
“RESP. LOCAÇÃO. DIREITO DE PREEMPÇÃO OU PERDAS E DANOS.
- Não levado a registro o contrato de locação, não e exercitável o direito de preferência pelo locatário, cabendo, contudo, se preterido esse direito, perdas e danos.
- Art. 33, Lei 8.245/1991.
- Recurso não conhecido.”
(STJ – 5ª T., REsp nº 130.008/SP, Rel. Min. José Arnaldo Da Fonseca, DJ 15.09.1997, p. 44.418)
“CIVIL - RECURSO ESPECIAL - LOCAÇÃO - DIREITO DE PREFERÊNCIA - ALIENAÇÃO A TERCEIROS DO BEM LOCADO - ART. 33, DA LEI Nº 8.245/91 - DESNECESSIDADE DA PRÉVIA AVERBAÇÃO DO CONTRATO PARA REQUERER-SE PERDAS E DANOS.
1 - O locatário preterido pode pleitear perdas e danos, não se fazendo necessário o registro do Contrato de Locação, devendo, entretanto, ser produzidas provas testemunhais, documentais ou periciais. Cabe ao locador, nos termos do art. 27, da Lei nº 8.245/91, dar ciência ao locatário de sua intenção de venda, facultando-lhe o direito de exercer sua preferência. No caso sub judice, como não o fez, conforme já esposado pelo Colendo Supremo Tribunal Federal (Súmula 488), ao considerar o direito de preferência de natureza pessoal, recomenda-se a composição em perdas e danos.
2- Todavia, para obter para si o imóvel, no prazo máximo de seis meses do registro de venda no órgão competente, é necessário que o locatário tenha feito a prévia averbação do seu instrumento de locação junto ao Cartório de Registro de Imóveis, com antecedência mínima de trinta dias da referida data de venda deste, bem como deposite, initio litis, o valor do mesmo, mais despesas de transferência. Não foi o que aconteceu nestes autos, onde não houve nem o
registro, nem o citado depósito. A r. decisão monocrática atendeu corretamente pedido alternativo de perdas e danos e negou a pretensão de adjudicação do imóvel.
3 - Precedentes (Ag.Reg. em AG nº 18.719/RJ, REsp nºs 13.718/SP e 130.008/SP).
4 - Recurso conhecido e provido para, reformando o v. acórdão de origem, restabelecer a r. sentença monocrática, em todos os seus termos, que acolheu parcialmente o pedido.”
(STJ – 5ª T., REsp nº 252.158/RJ, Rel. Min. Jorge Scartezzini, DJ 28.08.2000, p. 121)
“LOCAÇÃO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. PERDAS E DANOS. INSCRIÇÃO DO CONTRATO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO.
1. Não caracterizada no caso a divergência pretoriana quanto a falta de indicação pelo locatário, desde logo na inicial, da substância das perdas e danos.
2. Francamente minoritária a orientação jurisprudencial invocada pelos agravantes, no sentido de que, para a ação ressarcitória do inquilino, é preciso também o registro do contrato no cartório competente. Agravo improvido.”
(STJ – 4ª T., AgRg no Ag nº 18.719/RJ, Rel. Min. Barros Monteiro, DJ 01.03.1993, p. 2.518)
LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL - DESPEJO - DENÚNCIA VAZIA - Ação ajuizada pela adquirente do imóvel - Contrato não averbado no registro de imóveis 30 dias antes da alienação - Inexistência de cláusula de vigência em caso de alienação - Alegação de violação ao direito de preferência da locatária quando da alienação do imóvel locado - - Direito de preferência da locatária que se traduz em perdas e danos contra o antigo locador - Art. 33 da Lei 8245/91 - Recurso desprovido
(TJ/SP – 27ª C. Dir. Priv. Apelação nº 0191002-07.2010.8.26.0100, Rel. Des. Claudio Hamilton, Julg. 14.05.2013)
LOCAÇÃO DE IMÓVEIS Ação de despejo por denúncia vazia Alegação de direito de preferência do locatário, que teria sido preterido na venda do imóvel locado - Necessidade de prévia averbação do contrato de locação no registro de imóveis Exegese do art. 33 da Lei nº 8.245/91 Ausência de registro que afasta o direito de preferência Pretensão de suspensão do feito, por prejudicialidade externa, nos moldes do art. 265, IV, a, do CPC, tendo em vista a existência de ações renovatória e anulatória da venda do imóvel Impossibilidade de paralisação da presente ação de despejo, eis que a ação anulatória já foi sentenciada e o prazo máximo de suspensão do feito é de um ano. JUSTIÇA GRATUITA - Pedido formulado na contestação e não apreciado - Pleito reiterado em sede de apelação - Benefício concedido em virtude da juntada de declaração de pobreza da parte - Efeitos “ex tunc” excepcionalmente no caso em tela, em virtude da não apreciação anterior do requerimento pelo ilustre juiz sentenciante - Recurso parcialmente provido, para o fim de se conceder a gratuidade processual à ré, suspendendo-se a cobrança dos ônus sucumbenciais a que fora condenada, nos termos do art. 12 da Lei nº 1.060/50, mantida no mais a r. sentença hostilizada.
(TJ-SP – 33ª C. Dir. Priv., Apelação nº 0003024-45.2008.8.26.0361, Rel. Des. Carlos Nunes, Julg. 06.05.2013)
LOCAÇÃO DE IMÓVEIS Ação renovatória de locação Alegação de direito de preferência do locatário, que teria sido preterido na venda do imóvel locado - Necessidade de prévia averbação do contrato de locação no registro de imóveis Exegese do art. 33 da Lei nº 8.245/91 Ausência de registro que afasta o direito de preferência Pretensão de suspensão do feito, por prejudicialidade externa, nos moldes do art. 265, IV, a, do CPC, tendo em vista a existência de ação anulatória da venda do imóvel Impossibilidade de paralisação da presente ação, eis que a ação anulatória já foi sentenciada e o prazo máximo de suspensão do feito é de um ano.
HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS - Causa sem condenação - Aplicação do artigo 20, § 4º, do CPC - Honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da causa, o que perfaz cerca de R$ 6.715,40 - Verba honorária que deve ser arbitrada de acordo com o trabalho realizado pelo causídico, a relativa simplicidade da causa e sua natureza Redução Possibilidade Recurso parcialmente provido, para o fim de diminuir a verba honorária sucumbencial para R$ 2.000,00 (dois mil reais), mantida no mais a r. sentença.
(TJ/SP – 33ª C. Dir. Priv., Apelação nº 0001420-49.2008.8.26.0361, Rel. Des. Carlos Nunes, Julg. 06.05.2013)
Locação de imóvel - Ação anulatória de compra e venda c.c. adjudicatória - Direito de preferência - Contrato de locação não averbado na matrícula do imóvel - Inobservância do disposto no art. 33 da Lei 8.245/91 - Improcedência mantida - Recurso improvido.
(TJ-SP – 26ª C. Dir. Priv., Apelação n° 0003793-22.2008.8.26.0242, Rel. Des. Vianna Cotrim, Julg. 03.04.2013)
LOCAÇÃO DE IMÓVEL. DESPEJO. Se a locatária cumpriu com o seu dever, requerendo a averbação do contrato de locação antes da alienação do bem, que só não foi registrada por questões alheias à sua vontade, de rigor a manutenção da locação, não podendo ser acolhido o pedido de despejo. Sentença mantida. Recurso improvido.
(TJ-SP – 26ª C. Dir. Priv., Apelação n° 0012976-69.2011.8.26.0223, Rel. Des. Felipe Ferreira, Julg. 05.12.2012)
“DIREITO DE PREFERÊNCIA - IMÓVEL LOCADO - AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO - ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - REQUISITOS DO ART. 33 DA LEI Nº 8.245/91 - AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO LOCAÇÃO - DECURSO DO PRAZO DE SEIS MESES. - Preterido no direito de preferência na compra do imóvel locado, o inquilino poderá formular pedido de adjudicação compulsória do mesmo, nos termos do artigo 33 da nova Lei do Inquilinato, desde que o requeira, no prazo de seis meses a contar do registro da transação no cartório de imóveis, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, e averbe o contrato de locação junto à matrícula do imóvel, pelo menos trinta dias antes da alienação. - Ausente prova do cumprimento dos requisitos enumerados pela Lei do Inquilinato, inexistente o alegado direito de preferência.”
(TJ/MG – 9ª C. Cív., Ap. Cív. nº 1.0024.02.678487-6/001, Rel. Des. Osmando Almeida, julg. 05.09.2006)
“DIREITO DE PREFERÊNCIA - IMÓVEL LOCADO - AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO - ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - REQUISITOS DO ART. 33 DA LEI Nº 8.245/91 - AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO LOCAÇÃO - DECURSO DO PRAZO DE SEIS MESES. IMPUGNAÇÃO ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA - DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DE INSUFICIÊNCIA DE RECURSO - ESTADO DE POBREZA - MERA AFIRMAÇÃO Para deferimento da concessão dos benefícios da assistência judiciária gratuita, basta a mera afirmação do estado de pobreza, dispensando a lei a comprovação do alegado. Preterido no direito de preferência na compra do imóvel locado, o inquilino poderá formular pedido de adjudicação compulsória do mesmo, nos termos do artigo 33 da nova Lei do Inquilinato, desde que o requeira, no prazo de seis meses a contar do registro da transação no cartório de imóveis, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência e averbe o contrato de locação junto à matrícula do imóvel, pelo menos trinta dias antes da alienação. Ausente prova do cumprimento dos requisitos enumerados pela Lei do Inquilinato, inexistente o alegado direito de preferência.”
(TJ/MG – 9ª C. Cív., Ap. Cív. nº 452.957-5, Rel. Des. Walter Pinto da Rocha, julg. 13.08.2004)
“APELAÇÃO. LOCAÇÃO. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL LOCADO. CONTRATO NÃO INSCRITO. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO INEXISTENTE. APELO DESPROVIDO. AGRAVO RETIDO PREJUDICADO. SENTENÇA CONFIRMADA. - Somente quando o inquilino esteja amparado por contrato locativo devidamente inscrito no registro imobiliário, é que poderá, na hipótese de venda sem obediência ao seu direito de preferência, perseguir o imóvel, retomando-o do novo adquirente. Não inscrito o contrato em tempo hábil, restará ele destituído de seqüela adjudicatória. - O agravo retido interposto pelo vencedor do litígio, não é dotado de autonomia, de forma que, ainda quando pedida a sua apreciação na resposta recursal, estará ele prejudicado, sempre que o recurso principal deduzido pela parte vencida não obtenha provimento.”
(TJ/SC – 1ª C. Cív., Ap. Cív. nº 47.459, Rel. Des. Trindade dos Santos, julg. 21.11.1995)
“AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. CASO CONCRETO. MATÉRIA DE FATO. AUSÊNCIA DE DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO NA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL. EXISTÊNCIA DE RENÚNCIA EXPRESSA DO INQUILINO POR OCASIÃO DA NOTIFICAÇÃO. FALTA DE REGISTRO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO JUNTO À MATRÍCULA DO IMÓVEL. Apelo desprovido.”
(TJ/RS – 15ª C. Cív., Ap. Cív. nº 70018540427, Rel. Des. Vicente Barrôco de Vasconcellos, julg. 07.03.2007)
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO NA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA CONCEDENDO IMISSÃO NA POSSE AO ADQUIRENTE. A decisão agravada corresponde a precedentes do STJ e do 8º Grupo Cível, no sentido de que para o exercício do direito de preferência do locatário à aquisição do imóvel é requisito essencial a averbação do contrato de locação no registro de imóveis. Decisão mantida. Negado seguimento ao recurso.”
(TJ/RS – 15ª C. Cív. Ag. Inst. nº 70017936956, Rel. Des. Paulo Roberto Felix, julg. 08.12.2006)
* Ementas selecionadas por Carlos Alberto Del Papa Rossi
