Condomínio - Cobranças
CIVIL. CONDOMÍNIO. COBRANÇA DE RATEIO. TAXAS EXTRAORDINÁRIAS. VALOR A SER FIXADO EM ASSEMBLÉIA. NECESSIDADE. Não há como deferir cobrança de taxas extraordinárias (rateio) entre condôminos, se seu valor específico, para cada tipo de apartamento, não restou aprovado em sede de assembléia geral, ainda mais quando tal órgão decidiu pela sua inviabilidade.(TJ/DF – 3ª T. Cív., Ap. Cív. nº 20030110415898, Rel. Des. Silvânio Barbosa dos Santos, DJ 14.09.2004, p. 98)
CIVIL. CONDOMÍNIO IRREGULAR. LEGITIMIDADE ATIVA. CARACTERÍSTICA DE VERDADEIRA ASSOCIAÇÃO. PETIÇÃO INICIAL APTA A DESENCADEAR A AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS.
1. Ganhou robustez doutrinária e jurisprudencial a tese de que o chamado condomínio irregular tem legitimidade ativa para cobrar as chamadas taxas condominiais, pois, na verdade, o mesmo caracteriza-se como verdadeira associação para prestação de serviços, e o não-pagamento da contribuição mensal apontará para o enriquecimento sem causa do possuidor de lotes no local.
2. Não há o que se falar em inépcia da inicial a circunstância de pedir quantia certa e ao mesmo tempo apontar para liquidação de sentença.
3. Não comprovada autorização assemblear para cobrança de taxa extraordinária, indevida pretensão nesta parte.
(TJ/DF – 2ª T. Cív., Ap. Cív. nº 20000110183536, Rel. Des. Silvânio Barbosa dos Santos, DJ 17.08.2004, p. 89)
AÇÃO DE COBRANÇA – TAXAS CONDOMINIAIS – PAGAMENTO – RESPONSABILIDADE – CESSIONÁRIO. O fato de não estar o instrumento particular de cessão de direitos registrado no cartório imobiliário não obsta à cobrança das taxas condominiais na pessoa do cessionário, eis que tal pagamento é reclamado daquele que desfruta a posse do imóvel.
(TJ/DF – 5ª T. Cív., Ap. Cív. nº 20020110522633, Rel. Des. Asdrubal Nascimento Lima, DJ 12.08.2004, p. 89)
CIVIL E PROCESSO CIVIL. PROCEDÊNCIA. COBRANÇA. TAXAS. CONDOMÍNIO. LEGITIMIDADE ATIVA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. RATEIO DE DESPESAS.
1. A associação de moradores que se destina a em conjunto viabilizar a solução de assuntos de interesse dos moradores, sendo uma sociedade civil formalmente constituída, com regimento interno próprio e que estabelece regras de convivência entre os detentores das frações ideais do loteamento, bem como os seus direitos e deveres, promovendo benfeitorias na comunidade, que atingem a todos, indistintamente, inclusive à parte ré, possui clara vocação jurídica de condomínio, a despeito do nomen juris adotado, possuindo, portanto, legitimidade para a cobrança de taxa correspondente ao rateio das despesas comuns.
2. Aquele que usufrui, sem manifestação de inconformismo ao longo de um determinado período, dos benefícios colocados à sua disposição pela associação no exercício de suas atividades afins, não pode se furtar à obrigação de responder pela sua quota parte, se assim permanecer seria dar guarida ao ilícito locupletamento às custas de outrem.
(TJ/DF – 5ª T. Cív., Ap. Cív. nº 20010610054680, Rel. Des. Asdrubal Nascimento Lima, DJ 12.08.2004, p. 88)
COBRANÇA – TAXAS CONDOMINIAIS – DESPESAS ANTERIORES À CONSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO – APELAÇÃO DE AMBAS AS PARTES – MULTA.
01. Taxas fixadas antes da instituição formal do condomínio, anteriores à existência da convenção, não têm sua cobrança autorizada.
02. Há que se distinguir taxas ordinárias das extraordinárias. As primeiras decorrem de simples conservação da coisa em condomínio; a segunda, no entanto, exige comprovação por parte do condomínio, do gasto e da autorização dos condôminos para que a despesa seja realizada. A ausência desta comprovação desobriga o pagamento.
03. O código de defesa do consumidor não se aplica a hipótese dos autos, eis que a relação entre o condomínio e o proprietário do imóvel não é considerada de consumo.
04. A convenção pode pactuar livremente sobre o valor da multa em caso de atraso no pagamento.
05. Recursos desprovidos. Unânime.
(TJ/DF – 5ª T. Cív., Ap. Civ. nº 20020110267879, Rel. Des. Romeu Gonzaga Neiva, DJ 05.08.2004, p. 43)
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. PRELIMINAR DE JUNTADA EXTEMPORÂNEA DE DOCUMENTOS. POSSIBILIDADE. CONTRATO DE AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. TAXA DE CONDOMÍNIO EM ATRASO. CLAUSULA CONTRATUAL.
1. Cabível a juntada de novos documentos na via recursal, desde que ouvida a parte contrária e sem o intuito de ocultação premeditada, a surpreender o próprio juízo.
2. Incumbe ao adquirente de imóvel o pagamento de encargos relativos ao iptu e de taxa de condomínio em atraso, quando mais havendo cláusula contratual expressa, dispondo neste sentido.
(TJ/DF – 5ª T. Cív., Ap. Cív. nº 20010910087392, Rel. Des. Dácio Vieira, DJ. 05.08.2004, p. 43)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA DE CONDOMÍNIO. ILEGITIMIDADE DE REPRESENTAÇÃO. SÍNDICO. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. CERCEAMENTO DE DEFESA.
I – Inexistindo nova eleição para siíndico de condomínio, caracterizado está o consentimento ou a manifestação de vontade por parte dos condominos em continuar delegando poderes ao antigo administrador.
II – A substituição do representante do condomínio não implica, necessariamente, na revogação de mandato regularmente outorgado.
III – As taxas condominiais são obrigações do tipo que a doutrina denomina propter rem, cabendo aos condominos o pagamento da cota parte das despesas comuns.
IV – É lícito ao MM. Juiz de Direito, entendendo pela suficiência das provas já carreadas aos autos, julgar antecipadamente a lide na forma prescrita no art. 330, i, do Código de Processo Civil. Apelação conhecida e improvida.
(TJ/GO – 1ª C. Cív., Ap. Cív. nº 69572-3/188, Rel. Des. João Ubaldo Ferreira, DJ 18.07.2003)
APELAÇÃO CIVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. TERMO DE CONFISSÃO DE DÍVIDA FIRMADO ENTRE O ANTIGO OCUPANTE DO IMÓVEL JUNTO AO CONDOMÍNIO. PREVALENCIA DO DISPOSTO NO ART. 12 DA LEI 4.591/64 DÍVIDA PROPTER REM. ILEGITIMIDADE DE PARTE INEXISTENTE. SENTENÇA INCORRETA. APELAÇÃO PROVIDA. Embora tenha sido firmado entre o condomínio e o ocupante do imóvel um termo de confissão de dívida a obrigação por taxas condominiais e considerada obrigação propter rem, de forma que se vincula ao próprio imóvel e por ele responde seu proprietário.
(TA/PR – 6ª C. Cív., Ap. Cív. nº 168541800, DJ 26.10.2001)
CONDOMÍNIO – DESPESAS CONDOMINIAIS – COBRANÇA – LEGITIMIDADE – CONSIDERAÇÕES
A legitimidade passiva na demanda de cobrança toca à condômina, jamais ao inquilino, e a ativa, ao condomínio, pouco importando a ausência de convenção registrada.
(2º TAC/SP – 4ª C., Ap. s/ Rev. nº 867.336-00/6, Rel. Juiz Celso Pimentel, julg. 21.10.2004)
CONDOMÍNIO – DESPESAS CONDOMINIAIS – COBRANÇA – BOLETO – REMESSA PARA O ENDEREÇO DECLINADO – NÃO RECEBIMENTO – IRRELEVÂNCIA – CABIMENTO
A ausência de comunicação da disponibilidade para pagamento dos boletos de cobrança do condomínio não justifica o seu não pagamento.
(2º TAC/SP, 6ª C., Ap. s/ Rev. nº 849.683-00/2, Rel. Juiz Lino Machado, julg. 06.10.2004)
CONDOMÍNIO – DESPESAS CONDOMINIAIS – COBRANÇA – LEGITIMIDADE PASSIVA – ESPÓLIO – PARTILHA HOMOLOGADA – REGISTRO – AUSÊNCIA – NÃO RECONHECIMENTO – ADITAMENTO DA INICIAL PARA RETIFICAÇÃO DO POLO PASSIVO – ADMISSIBILIDADE – EXEGESE DO ARTIGO 284 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL
Com o trânsito em julgado da sentença homologatória da partilha, desaparece a figura do espólio, passando os direitos e as obrigações que o integravam, segundo os limites legais, a pertencer diretamente aos sucessores a quem tenham sido, respectivamente, partilhados. Constatada a legitimidade dos herdeiros aquinhoados com o imóvel para que figurem no pólo passivo, e que não houve o registro do formal de partilha em tempo hábil, a extinção do processo não se alinha ao princípio eqüânime de justiça norteador das decisões judiciais. Ao Apelado deve ser dada oportunidade para aditar a inicial e retificar o pólo passivo da ação, nos termos do artigo 284 do Código de Processo Civil, seguindo-se a regular citação. Processo anulado a partir da sentença.
(2º TAC/SP – 10ª C., Ap. s/ Rev. nº 860.942-00/4, Rel. Juiz Irineu Pedrotti, julg. 29.09.2004)
CONDOMÍNIO – DESPESAS CONDOMINIAIS – COBRANÇA – RATEIO DE DESPESAS CONDOMINIAIS ORDINÁRIAS – PROVA DAS DESPESAS EFETUADAS – IRRELEVÂNCIA – RECONHECIMENTO
Tratando-se de despesas ordinárias do condomínio não se exige a demonstração de sua efetivação, o que se dá no âmbito `interna corporis` condominial das assembléias ordinárias.
(2º TAC/SP, 2ª C., Ap. s/ Rev. nº 865.634-00/2, Rel. Juiz Felipe Ferreira, julg. 27.09.2004)
CONDOMÍNIO – DESPESAS CONDOMINIAIS – COBRANÇA – MULTA MORATÓRIA – PERCENTUAL DE 2% (DOIS POR CENTO) PREVISTO NO NOVO CÓDIGO CIVIL (LEI Nº 10406/2002) – DÉBITO ANTERIOR – DESCABIMENTO
Inaplicabilidade do Código Civil de 2002 à multa moratória incidente sobre débitos condominiais vencidos antes de sua vigência.
(2º TAC/SP – 6ª C., Ap. s/ Rev. nº 841.088-00/7, Rel. Juiz Lino Machado, julg. 22.09.2004)
CONDOMÍNIO – DESPESAS CONDOMINIAIS – COBRANÇA – FESTAS DE FIM DE ANO – SERVIÇOS CONTRATADOS PELO CONDOMÍNIO – APROVAÇÃO EM ASSEMBLÉIA – RATEIO – SUBORDINAÇÃO DE TODOS OS CONDÔMINOS – NECESSIDADE – CABIMENTO
As despesas com os serviços contratados pelo condomínio para as festas de fim de ano, observando-se tratar-se de condomínio de veraneio localizado no litoral, após a devida aprovação em assembléia, a todos obriga independentemente de sua efetiva participação nas festividades, de forma que o rateio de tais despesas obriga a todos os condôminos.
(2º TAC/SP – 7ª C., Ap. s/ Rev. nº 866.027-00/2, Rel. Juíza Regina Capistrano, julg. 21.9.2004)
* Ementas selecionadas por Carlos Alberto Del Papa Rossi.
