Cláusula de exclusividade para anunciar
“ADMINISTRATIVO. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. RESOLUÇÃO Nº 458/95 DO CONSELHO FEDERAL. PODER REGULAMENTAR. CONTRATO DE CORRETAGEM. PUBLICIDADE. IMPOSIÇÃO DE FORMA E CLÁUSULAS POR REGULAMENTO. ILEGALIDADE.
1. O art. 5º, II, da Constituição estabelece que ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei. Por essa razão, o exercício do poder regulamentar deve se limitar a detalhar procedimentos de aplicação do contido em lei.
2. O Código Civil não impõe aos contratos de corretagem a cláusula de exclusividade. Pelo contrário, deixa ao arbítrio das partes contratantes o seu ajustamento.
3. A publicidade é algo inerente ao contrato de corretagem. Negá-la significaria negar o livre exercício profissional.
4. A exigência contida na resolução desnatura o contrato, atinge sua essência, impondo, obliquamente, a obrigatoriedade do contrato com cláusula de exclusividade, sendo ilegal no particular. Não pode a exclusividade ser imposta ao corretor, nem ao seu cliente.”
(TRF – 4ª Rg., 4ª T., Apelreex nº 2008.72.00.003155-5, Rel. Des. Fed. MARGA INGE BARTH TESSLER, julg. 01.10.2008)
“CORRETAGEM DE IMÓVEIS. CONTRATO DE EXCLUSIVIDADE. ILEGALIDADE DA RESOLUÇÃO N. 458/1995. REMESSA OFICIAL IMPROVIDA.
I - Não se nega a competência do Conselho Federal dos Corretores de Imóveis em regulamentar as atividades da profissão. Tal regulamentação, porém, jamais pode ocorrer de molde a inovar a ordem jurídica cogente, para criar direitos e obrigações não previstos na lei ordinária. E mesmo esta somente pode fazê-lo dentro dos limites impostas pela Carta Política, no tocante aos direitos e garantias fundamentais, notadamente a livre iniciativa e concorrência.
II- A exigência de exclusividade não se encontra na lei ordinária, razão pela qual jamais poderia ser imposta por ato subalterno.
III - Remessa oficial desprovida.”
(TRF – 3ª Rg. – 6ªT., REOMS nº 2000.03.99.012882-7, Rel. Des. Fed. Ricardo China, julg. 14.08.2008)
“MANDADO DE SEGURANÇA - CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS - CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE SEM CONSISTÊNCIA - RESOLUÇÃO 458/95 A EXORBITAR - PRECEDENTE - CONCESSÃO DA SEGURANÇA.
1. O exercício do mister em pauta, de corretagem imobiliária, a ter de conter ( ou não), como almeja a Resolução 458/95, do Conselho Federal de Corretores de Imóveis - COFECI, em tom impositivo sobre os contratos escritos de autorização de venda e locação imobiliária, anunciadas, cláusula de exclusividade.
2. Esta C. Corte sufraga entendimento in verbis, do Eminente Desembargador Federal Carlos Muta, no sentido da ilegitimidade de tal limitação, pois, embora a preocupação da categoria em pauta, superior se põe situado o princípio da livre concorrência entre os próprios corretores imobiliários, vez que a veiculação do anúncio a se revelar capital ao êxito do negócio, que se flagraria comprometido com a inserção da impetrada exclusividade. Precedentes.
3. Em descompasso dita Resolução com o art. 20, Lei 6.530/78, e com os arts. 5º e 38, Decreto 81.871, pois a exorbitar tal normação dos limites do inciso XVII do art. 16 daquela Lei, de conteúdo normativo a superar seus limites.
4. Sem amparo a normação alvejada neste mandamus, de rigor a concessão da segurança, improvendo-se ao apelo e ao reexame, mantida a r. sentença.
5. Improvimento à apelação e à remessa oficial.”
(TRF – 3ª Rg. – Turma Suplementar da Segunda Seção, AMS nº 1999.03.99.070947-9, Rel. Des. Fed. Silva Neto, julg. 25.10.2007)
“ADMINISTRATIVO. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. RESOLUÇÃO Nº 458/95 DO CONSELHO FEDERAL. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. PODER REGULAMENTAR. CONTRATO DE CORRETAGEM. PUBLICIDADE. IMPOSIÇÃO DE FORMA E CLÁUSULAS POR REGULAMENTO. ILEGALIDADE.
1. O art. 5º, II, da Constituição estabelece que ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei. Por essa razão, o exercício do poder regulamentar deve se limitar a detalhar procedimentos de aplicação do contido em lei.
2. O Código Civil não impõe aos contratos de corretagem a cláusula de exclusividade. Pelo contrário, deixa ao arbítrio das partes contratantes o seu ajustamento.
3. A publicidade é algo inerente ao contrato de corretagem. Negá-la significaria negar o livre exercício profissional.
4. A exigência contida na resolução desnatura o contrato, atinge sua essência, impondo, obliquamente, a obrigatoriedade do contrato com cláusula de exclusividade, sendo ilegal no particular. Não pode a exclusividade ser imposta ao corretor, nem ao seu cliente.”
(TRF – 4ª Rg. – 4ª T., Ap. Cív. nº 2005.71.00.023948-5, Rel. Des. Fed. Márcio Antonio Rocha, julg. 29.08.2007)
AÇÃO CIVIL PÚBLICA. CONSELHO PROFISSIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. LITISPENDÊNCIA. INOCORRÊNCIA. LEGITIMIDADE DO MPF. CF, ART. 129, III, E LC 75/93, ART. 6º, VII, C. RESOLUÇÕES COFECI 458/95 E 492/96. EXIGÊNCIA DE CONTRATO DE EXCLUSIVIDADE. RESTRIÇÃO NÃO PREVISTA EM LEI. ILEGALIDADE.
1. Nos termos do art. 301, §§ 1º e 2º, do CPC, ocorre litispendência quando duas ações em curso têm as mesmas partes, a mesma causa de pedir e o mesmo pedido, não havendo que se falar em identidade de pólo passivo quando se tratar de conselhos profissionais de regiões distintas.
2. O Ministério Público da União tem legitimidade para promover a ação civil pública em defesa dos interesses individuais indisponíveis, difusos e coletivos, nos termos do art. 129, III, da Constituição e do art. 6º, VII, c, da Lei Complementar 75/93.
3. Resolução é ato administrativo realizado nos limites do Poder Regulamentar conferido à Administração Pública. Como tal, deve atender ao princípio da legalidade estatuído no caput do art. 37 e no inciso II do art. 5º, ambos da Constituição.
4. Não cabe aos atos normativos infralegais estabelecerem restrição ao exercício de direitos previstos em lei sem que esta estabeleça tais restrições.
5. Precedente desta Turma: REOMS 2006.33.00.003047-3/BA, Rel. Desembargadora Federal Maria do Carmo Cardoso, Oitava Turma, DJ de 25/04/2008, p. 521.
6. Apelações e remessa oficial a que se nega provimento.
(TRF – 1ª Rg. – 8ª T., Ap. Cív. Nº 1998.37.00.001825-8, Rel. Des. Fed. Maria do Carmo Cardoso, 12.09.2008)
TRIBUTÁRIO. CONSELHO DE CORRETORES DE IMÓVEIS. CONTRATO DE CORRETAGEM. CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE. RESOLUÇÕES COFECI 458/1995 E 492/1996. PRINCÍPIO DA LEGALIDADE.
1. Não incide, no caso, o prazo de 120 dias estabelecido no art. 18 da Lei 1.533/1951 para impetração do mandamus, visto que se trata de mandado de segurança preventivo.
2. A imposição das Resoluções 458/1995 e 492/1996 não encontram previsão na Lei 6.530/1978, que definiu e limitou a competência do Conselho Federal nos termos do art. 16.
3. Ofende o princípio da legalidade, insculpido no art. 5º, II, da Lei Maior, limitar o exercício de atividade profissional, direito constitucionalmente garantido, por ato que não a lei em sentido estrito.
4. Apresentam-se ilegais as resoluções que ultrapassam os limites do poder regulamentar. 5. Apelações e remessa oficial a que se nega provimento.
(TRF - 1ª Rg. - 8ª T., Ap. Cív. nº 2007.38.00.011608-5, Rel. Des. Fed. Maria do Carmo Cardoso, Julg. 27.03.2009)
* Ementas selecinadas por Carlos Alberto Del Papa Rossi
